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L  EXPERTISE  INDÉPENDANTE    Mr ROYER Thierry


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Renseignements sur Mme l’Experte ACCUEIL   -  L'Expertise Indépendante Conditions Générales de vente


Expertise maison et appartement avant achat

Assistance technique, Aide à la prise de décision

 avant achat d’un logement

Aide à l’achat de maison et appartement:


      - Accompagnement technique et conseils avant l’achat d’un bien

Toiture - zinguerie - plomberie - menuiserie - isolation - bâti -  contrôle des diagnostics immobiliers - assainissement - évaluation des  travaux de réhabilitation et faisabilité - etc.


- Évaluation des travaux pour pouvoir être loué selon les normes du Décret logement décent

          Voir également chapitre Expert en rénovations énergétiques


 - Étude en valeur réelle et de marché faite sur :

           Les constituants techniques (installation gaz, électricité, chauffage, fenêtres, isolation, état charpente)

           L'esthétique

           L'architecture intérieure

           La localisation

           Les prix usités localement

           Les paramètres extérieurs (proximité des commodités, ligne haute tension..)


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POUR ACHETER SANS SE TROMPER

Trop de logements mal diagnostiqués techniquement


Savoir acheter:  «La confiance n'exclut pas le contrôle»


1) - Ne jamais faire aveuglement confiance aux dires des agents immobiliers et vendeurs

2) - Faire un « sur contrôle » des diagnostics techniques obligatoires (voir rubrique contre-expertise diagnostics immobiliers)

3) - Prendre l'avis d'une personne indépendante : collègue, ami…

4) - Evaluer la valeur réelle du bien par comparaison

5) - Toujours penser à la revente (est ce que cette maison sera facile à revendre?)

6) - Bien évaluer les risques d'inaccessibilité des constituants techniques

          Charpente pour les logements avec combles aménagées:

                - Traitement insectes xylophage

                - Isolation thermique généralement mal faite et insuffisante

          Vide sanitaire:

                - Réparation ou calorifugeage  des conduites de chauffage

                - Isolation thermique du plancher

7) - Faire faire une évaluation des installations techniques et des composants du logement:

          - Couverture, charpente, gouttière, fissure, enduit, robinetterie, carrelage, chaudière et réseau de chauffage, électricité,

          - assainissement autonome, séparation des eaux de pluie et des eaux usées, qualité des fenêtres, volets, ventilation…

          - conduit de fumée…

8) - Faire faire une évaluation des travaux pour les logements anciens:

          - Pour mise en location: voir obligation du décret logement décent

          - Pour occupation personnelle

9) - Faire faire une évaluation environnementale:

          - Projet urbanisme (voir à la mairie)

          - Ligne haute tension

          - Proximité entreprise bruyante ou odorante

          - Axe routier passager

          - Qualité du voisinage

          - Carillon église

          - etc…

Négocier votre logement au bon prix


Évaluez par « OUI » ou par «NON » et faites le bilan

    

Les points forts  :

     Le quartier

Le secteur devient à la mode

Une ligne de transport en commun est en projet

Le prix du m2 progresse plus vite localement que la moyenne

Un réaménagement urbain est en cours

Des services publics s’installent

Des rues piétonnes sont prévues

Un projet d’accès aux rocades est prévu

Une école proche va s’ouvrir

Un musée proche va s’ouvrir

La chaussée va ou vient d’être rénovée

Les rues proches sont fleuries ou aménagées

Sur le secteur : Couloir de bus

Sur le secteur : Piste cyclable

Municipalité active

Implantation d’usines ou autres activités

Les maisons sont coquettes et bien entretenues


Le logement

L’immeuble est habité en majorité par des propriétaires

Le diagnostic DPE se situe entre A et C

Surélévation possible du logement

Possibilité de véranda

Possibilité de box voiture

Aménagement possible d’une deuxième SDB


Appartement :

Dernier étage avec combles

Achat possible en contigu pour agrandir

Pas d’impayé dans la copro

Possibilité s’ascenseur


Maison :

De caractère ou d’architecte

Avec grenier ou ½ sous-sol aménageable

Possibilité d’augmenter la surface du terrain

Possibilité d’agrandir le séjour

Possibilité de véranda

Possibilité de construire un garage annexe

Construction en parpaings ou briques

Maison construite après 1950


Travaux en cours

Aménagement d’une cave ou remise

Désamiantage ou traitement du plomb ou insectes xylophages

Création d’office vélo

Changement du système de chauffage

Mise aux normes électriques

Vue bientôt dégagée par aménagement urbain


Appartement :

Travaux prévus par le syndic

Travaux de sécurité vol

Réfection des sols

Réfection toiture

Réfection cage d’escalier

Ravalement


Maison :

Création d’un jardin ou d’une cour

Création de balcon, terrasse ou auvent

Ravalement façade

Ouverture de fenêtres supplémentaires


Les points faibles :

Le quartier :

L’insécurité est présente

Le logement donne sur une artère bruyante

Le prix du m2 baisse localement

Le quartier perd sa population

Vu sur des espaces de bacs déchèterie ou implantés à trop forte proximité

Des services publics vont quitter le quartier

Des transports en communs vont être supprimés

Des commerces ferment

Le quartier est sale et dégradé

Des classes sont supprimées dans les écoles

Des HLM vont être implantés

Les bâtiments mitoyens sont mal entretenus


Le logement :

Copro ou lotissement à problème (violence, vol…)

Le syndic n’est pas diligent et réactif (se renseigner auprès des voisins)

Les nouveaux immeubles construits sont très hauts

Trop de nouvelles constructions

Suppression du gardien

Construction vieillissant (crépi, couverture…)


Appartement :

Escalier de service ou passage sombre

Linge au fenêtre

Vis à vis trop proche

Les impayés de la copro augmentent


Maison :

Escalier trop raide

Terrain encaissé ou en dénivelé

Vis-à-vis trop proche

Travaux restant à faire

Certificat amiante / plomb positif

DPE entre D et G

L’installation électrique et gaz pas aux normes

La toiture à refaire

Façade à refaire

Décoration trop vieille

Parties communes mal entretenues

Impossibilité de séparer WC et SDB

Il n’y a pas de parking possible

La cuisine est dans le séjour

Pas de place pour les placards

Les voisins sont bruyants

Construction avant 1948

Construction ossature bois ou métallique


Liste non exhaustive; continuez ur la même idée pour bien évaluer votre achat